中共國房企融資今年即將步入償債高峰期

作者:不言

近來,多家研究機構統計顯示,新年中共國房企融資暴漲。其中中原地產研究中心統計,開年6天房企美元融資已經超過45億美元(約合291億人民幣)。

當下融資暴漲的主要原因是房企在努力自救,加大融資避免可能的政策風險(預計2021年房企償債規模或破萬億大關)。面對房企償債壓力繼續攀升的困境,尤其是中共推出融資新規的影響下,房企又必須主動降低負債率。在這樣夾擊的結果之下,中小型房企將率先感受到債市的緊張壓力。

2020年上半年,受中共病毒疫情因素影響,中共綜合運用多種貨幣政策工具開啟了瘋狂印鈔模式。隨即房企為了生存開始瘋狂融資,如1月海外債融資規模超1200億元,3月信用債發行規模超千億元,均為全年最高值。下半年,房地產金融監管不斷強化,“三道紅線”監管新規流出,行業資金呈現出緊平衡狀態,9月及10月房企信用債、海外債融資規模才有所下降。 12月統計數據顯示,40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計983.48億元,環比下降9.86%,其中,股權融資佔比進一步加大。全年來看,據克而瑞研究中心監測數據不完全統計,2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元,同比微升0.1%。

具體來看,貝殼研究院的統計數據顯示,2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣,規模創歷史新高,累計同比增長3%,累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。自2018年房企債券融資規模連續兩年增速收窄,金融調控效果顯現。其中,境外債券融資規模約4519億元,同比減少18.3%,境外規模佔比約37%,較2019年下降10個百分點,與2018年佔比相近;境內債市表現出較強韌性,融資規模約7613億元,同比增加21.3%,境內債券規模佔比63%。

正是這些債務的累積效應,以及中共全面對放棄開始打壓,不論是“三條紅線”還是其他政策,都如同緊箍咒一樣在驅趕著房地產企業加大融資。

經過多年的融資擴張,近年來,房企迎來償債高峰,業內預計,2021年償債規模或破萬億大關,房企資金壓力可想而知。貝殼研究院的統計數據也顯示,2020年房企償債規模約9154億,同比增長28.7%;2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關,房企償債壓力繼續攀升。同時中指研究院統計顯示,2021年,房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元,其中,海外債券償還規模為4083億元,公司債券需償還規模為3744億元;2022年,房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平;2023年,這一規模將大致維持在8000億元水平。

去年8月20日中共住建部、央行召開重點房企座談會,會後網傳“三道紅線”盛傳,對房企的金融監管嚴厲程度拉升至新高度。 12月31日,中共央行、銀保監會調整房地產銀行業金融機構貸款比例,對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度,將監管升級延續至年末。這些動作已經表明了中共的立場,打壓房地產開啟計劃經濟已無異議。

而房地產將直接影響地方財政。據中共中指研究院發布的報告顯示:2020年,全國300城市土地出讓金總額為5.9萬億元,同比增加16%。其中上海、杭州、廣州、南京四城超過2000億,北京、武漢、寧波、佛山、成都、重慶、蘇州、西安、深圳、天津等破1000億,福州、無錫、青島、鄭州、東莞則超過700億。

2019年,全國僅有15個城市一般預算收入超過1000億元。一般預算收入,相當於狹義的財政收入,為稅收收入與非稅收入之和,非稅收入主要包括行政收費、罰沒收入等。也就是說大多數城市的賣地收入已經超過了狹義上的財政收入,成為地方主要的財政來源。由於分稅制的存在,稅收收入需要中央、省、市進行分成,而土地出讓金則100%歸地方所有。

2020年,土地收入最高的城市:首先是上海,位列全國首位,2700多億的賣地收入,超過了吉林+甘肅+海南全年的主體稅收收入之和;廣州則躋身第二,廣州賣地收入高達2500多億,相比去年增長50%,創下歷史新高。

不僅上海、廣州,北京深圳賣地收入同樣大幅增長,深圳相比去年更是翻倍。 2020年,深圳賣地收入雖然剛破1000億,這是2016年之後首次破千億,創下近幾年新高。

北京、上海這些地方財力充沛,都在瘋狂提高土地收入,可見中共國經濟實際情況有多麼的差。最突出的是深圳作為計劃單列市,主要與中央進行稅收分成,可支配財力相對較多,而廣州等地,省級、中央都要進行分成,不得不依賴土地財政維持支出。深圳2020年卻加大土地供應,當年土地供應357公頃,超額完成計劃的121%,為歷年來新高。由此可見這個佔據中共國製造業半壁江山的地區,實際情況有多殘留。

除去這幾個財政並沒有完全依靠的城市之外。溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、廣州、西安、南京、佛山、鄭州等12個城市從2019年土地財政依賴度就超過了100%

杭州這個代表中共國另一個製造業中心的省會城市,賣地收入曾連續多年位居全國首位,從2016年至今,杭州賣地收入累計超過1萬億。 2020年,杭州賣地收入雖然有所下滑,但仍舊保持在2000億的高位,這是杭州連續第4年賣地收入超過2000億元。與之相比,杭州2019年的一般預算收入為1966億元。以此衡量土地財政依賴度,杭州接近140%,位居全國最前列。

當今天房企瘋狂舉債的同時,背後隱藏著整個中共國的財政收入的困局。美國最近對中共企業尤其是金融的製裁的開始,必將打破中共整個金融的騙局。一旦這些債務,尤其是外債被大面積贖回之時,整個中共國將從房地產開始、到地方、再到中央全面爆發危機。

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