國內房產還適合投資嘛?未來房產真的會變成紙上富貴嘛?

作者:鉛筆小元、文丞、文噠、七角星、艾文

本文主要是由戰友之家宏觀經濟小組第五期節目“房崩地裂”整理而成 (直播鏈接:https://gtv.org//?videoid=5f2f3c91ca0edb7e3f235d26)

在節目中,我們主要討論和分析1.近20年來3次房價大漲的原因 2.什麽驅動房價不斷上漲?3.從哪裏方面看出中國房價有泡沫

由於節目時長關系,這次節目只談上面三個話題,其余以下4個話題是我單獨整理出來的,下期(8月30日)再講,希望大家對中國房產應該有個比較深刻的認識:

4.為什麽房價不能跌?

5.幾張圖看懂不同城市房價上漲的輪動效應

6..同個城市板塊小區上漲輪動效應

7..未來還適合投資買房嗎?

1.近20年來3次房價大漲的原因

評:第壹次大漲 :2003年北京非典全面爆發,整個北京陷入極度的恐慌之中,北京全面戒嚴,對中國經濟產生了嚴重的影響,GDP增速從之前的兩位數斷崖式下跌到6.7%。

出於保增長的考慮,在經濟學家、媒體、地產商等多方的建議下,2003年8月的最後壹天,新華社全文播發了《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,簡稱為住建部18號文,18號文件將房地產發展定性為擴大內需、拉動投資增長、保持經濟持續增長的重要渠道,房地產第壹次被列為國民經濟的重要支柱產業,18號文下發後,市場立刻給出了回應,剛剛冷靜下來的房地產市場再次掉頭向上,2004年,全國主要城市房價漲幅超過40%,在巨大的輿論壓力之下,2005年和2006年,國家連續兩年出臺調控政策,希望能夠抑制失控的房價,2005出臺的國八條和2006年出臺的國六條,雖然看起來來勢洶洶,但調控的著力點主要集中在調整戶型結構、增加中小戶型、提高大戶型稅收上面,著名的90/70政策就是在那壹波調控的產物,而對於房地產市場最敏感的金融政策和貸款利率上,並未涉及,這期間,樓市出了兩個非常有名的大嘴,壹個是牛刀,壹個是謝國忠。他們也被稱為樓市空軍的“鼻祖”,每壹次現身,這兩位講的都是中國房地產泡沫即將崩盤的言論,以及房價的暴漲引發的全民跟風炒房如何傷害實體經濟,2007年,政府再次出臺《關於加強商業地產信貸管理的通知》,這次調控,總算是涉及到房地產最核心的信貸問題,效果也是立竿見影的。政策壹出,壹直高燒不退的房價立刻高位跳水,房地產市場也急速轉冷。

第二次大漲:2008年美國的雷曼兄弟突然冒了出來,由美國次貸危機引發的金融危機席卷全球,2008年房地產投資最嚴重的深圳,出現了中國房地產有史以來第壹次因為樓盤降價而打砸售樓部的情況,萬科在深圳的多個樓盤售樓部被圍攻,正常經營壹度陷入困境,不少項目只能選擇避開老業主在夜間偷偷開盤,已購房者的打砸,未購房者的觀望,加上08年全中國人的焦點都在那壹場奧運盛會上,直接導致了房地產交易跌入谷底,市場成交幾乎可以用冰凍來形容,中國房地產市場似乎走到了崩盤的邊緣,中國經濟也遭受巨大壓力。

於是,有經濟學家們喊出了救房地產就是救中國,2008年底,後來被口誅筆伐的四萬億救市政策相繼出臺,大搞基建投資,隨後,央行對房地產全面松綁,個人房貸利率下限可以打七折,首付款最低可以做到兩成,北京甚至要求國有企業可以直接購買商品房來維持房地產行業的穩定,而不少政府工作人員也被指示應該為國接樓,在多重因素的共同作用下,到2009年年中,房地產市場快速回暖,房價全面上漲,半年時間上漲幅度超過30%。

市場輿論再次轉向,為了安撫民心,2009年12月政府緊急出臺了國四條,2010年的1月又出臺了國十壹條。這兩次調控的重心,完全落到了怎麽做經濟適用房,怎麽進壹步做小戶型,怎麽讓低收入人群買得起商品房上。而對銀根信貸並未收緊,因此,所有的調控再壹次全部淪為空調,2010年,全國房價繼續上漲。當年的兩個漲價領頭羊壹個是通州,壹個是海南,通州的引爆點是首都副中心、海南市國際旅遊島,通州房屋均價直接翻了三倍,個別樓盤售價看齊東城西城。而海南三亞的房價更為誇張,三亞部分樓盤,壹周之內,就實現了翻倍的暴漲。

其中的代表性樓盤就是2010年1月11日開盤的高端樓盤三亞鳳凰島,700套房源,壹天之內全部售罄,整個三亞的房價,也從五六千元,火箭般串升至兩萬多元。

在北京和三亞的帶動下,全國人民都加入了購房大軍行列,通宵排隊,搖號買房第壹次在全國大範圍出現。

面對第壹次出現的的全民炒房現象,2010年4月和9月,政府相繼出臺了國十條和新國五條,全面提高首付比例,大幅度提升二套及以上貸款利率,上浮交易契稅,取消個人所得稅優惠政策等等。

北京也在這個時候首次出臺了限購政策,中間雖然多次調整,但再也沒有放開過。

或許是多次調控,樓市產生了耐藥性,面對前所未有的調控,房價並未出現大跌,只是成交量有所下滑,樓市進入橫盤期。

第三次大漲:也是離我們最近的壹次大漲是2015年貨幣棚改化,2015年,國務院出臺“37號文”,首次提出積極推進棚改貨幣化安置, 棚戶區改造不再局限於實物安置,要求棚戶區改造實行貨幣補償和實物安置相結合,由被征收人自願選擇,相對於“政府建房,居民住”的傳統安置模式而言,棚改貨幣化安置就是棚戶區居民自己選商品房,政府“買單”,房價超出協議部分由居民自補。

住房保障局負責人表示“通過貨幣化安置,可滿足棚改居民多樣化安置需求,減輕政府安置住房和配套基礎設施建設壓力,擴大貨幣化安置比例,可實現棚戶區改造與房地產市場聯動,政府購買房源比例將依據當地房地產庫存來確定,有利於調整結構,促進房地產市場平穩健康發展。”

2.什麽驅動房價不斷上漲?

我們搞清楚房價知道了房價上漲最本質的原因就是新增中長期貸款的增加,說人話意思就是買房的人多了,新增的貸款也就變多了,因為國內買房大部份都是需要貸款的,可以從貸款的增量變化來看房價變化,而房貸就是中長期貸款,從下圖可以看出中長期2015年開始就開始增加,也就是買房的人變多了,當買房的人變多了,房貸增量就會帶來房價的上漲,也就是我們常說的量在價先,也就是成交量先上來,房價也就慢慢跟著上來了,本質是因為房子供不應求導致房價上漲,但其實不是真正的供不應求,中國房子都夠住,只是房價都被調控著(短期看政策,中期看土地,長期看人口),因為房價被調控,所以推高了房價,另壹方面銀行抵押物也比較認可房產價值,屬於優質資產,加上人們心理預期房價會壹直漲,就會有不斷的人買房,資金在房子裏面空轉,所以也推高了房價,這兩方面就是我認為房價會上漲的核心原因

3.國內房價為什麽有泡沫

從房價收入比來看(總房價/家庭年收入),國際公認 4 ~ 6 的正常範圍,中國壹線城市平均值為 18. 1,遠超過發達國家主要城市 9. 4 的水平,房價收入比數值越高,說明房價泡沫越大,需要努力買房的時間就越長。

在市場存在通貨膨脹預期的條件下,大量民間資金需要找到保值增值、回報率高的投資出路。由於過去 10 多年房地產投資回報率高,受市場上房價上漲預期的引導和驅使,社會資金壹直把房地產市場投資當作最優的投資選擇,金融機構也傾向於將信貸資金投入房地產市場。

社會資金特別是信貸資金過多流入房地產市場。中共房地產投資尤其是住房投資快速增長,主要是社會資金特別是信貸資金大量流入房地產市場,推動了房地產市場的需求擴張和泡沫積聚,形成了巨大的潛在金融風險。

從居民杠桿率來看(指的是壹國和地區居民部門的債務與 GDP 之比),國際貨幣基金組織在 2017 年 10 月發布的《全球金融穩定報告》中指出:當住戶部門杠桿率低於 10%時,該國的債務增加將有利於經濟增長;當住戶部門杠桿率高於 30%時,該國中期經濟增長將會受到影響;而當住戶部門杠桿率超過 65%時,將會影響到金融穩定。

全國居民購房杠桿率研究  2007–2008年,我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平,2008 年末為 17.9%。2009 年初至 2010 年二季度,國際金融危機發生後,隨著“四萬億”刺激政策的推出,房地產市場快速回暖,住戶部門杠桿率快速上升,此後至 2012 年底,上升趨勢減緩。2013 年壹季度,住戶部門杠桿率達到 31%,首次突破 30%,此後連續快速上升至今。2018 年底,我國住戶部門杠桿率為 53.2%,相比 2008 年底增長了 35.3 個百分點。2019 年二季度,我國住戶部門杠桿率繼續上升至 55.3%。

房貸杠桿率33%。當日本處於房地產泡沫的膨脹時期,房地產業所占用的貸款在所有的銀行貸款當中比重也只達30%。

從房屋空置率來看,國際公認的房屋空置率的警戒線是10%,而中國是22%,空置率就是房子買了沒人住,空置率數值越大,說明投資屬性越大,也可以說明房子供給越多

從房地產業增加值來看,2019年房地產業增加值占 GDP 比重達到 6.9% 。2019:69631億/990865.1億

房地產業的發展規模超越了經濟發展的階段。壹些國家的歷史經驗表明,當人均 GDP 處於8000 美元以下的發展階段,房地產業增加值占 GDP 的比重均明顯低於6% ,而我國 2016 年的人均 GDP 或 GNI 按匯率計算不足 8000 美元,房地產業占 GDP 比重達到 6. 5% 。

2016 年我國房地產業及相關行業對GDP 增長的貢獻達到 35% ,超過了香港在亞洲金融危機時期 20% 的最高貢獻值。這說明我國房地產業及相關產業在房地產市場過熱的拉動下出現了過度的規模擴張,同時也使國民經濟發展對房地產形成了超越階段特點的過度依賴。

4.為什麽房價不能跌?

據鳳凰財經報道 :購買2萬元/平方 房子,固定成本3225  房企7198  政府所得13162元占 65%,因為房價收入65%都被政府收走了,這就是為什麽房價不能跌的原因。

另外壹方面,中國30大中城市財政土地依賴度有達到50%~179%,說明當前土地財政也是地方政府的財政收入大頭,只有房價漲,土地財政收入才會越來越多,所以政府得控制好房價,這也是為什麽政府不能讓房價大跌的原因

說人話的意思是土地依賴度越高的的話,這個地方的房價就越不能跌,因為這個地方的政府收入大部分的錢都是來自土地拍賣(地方財政壹般預算收入是衡量壹個地方政府可支配財力的重要指標。),而這些地方的房價要越來越高,房企才願意把土價拍高,而對於上面土地依賴度超過100%的城市甚至超過60%的城市我都覺得這些地方的政府收入都太單壹了,而壹旦土拍遇冷的話,政府的收入就成為壹個頭疼的話題了,這也就是為什麽政府不能讓房價跌的原因。

在看看中國城鎮居民家庭資產結構圖

再壹方面,中國家庭資產以實物資產為主占到79.6%,房產類資產占比72%,其中住房類占比近六成,住房擁有率達到96.0%,這張圖說人話意思就是中國人的財富70%多都在房產裏面,75%家庭財富都被鎖在房子裏面,也是家庭的75%資產都在房子裏面,如果這75%的資產下跌,就會引起次生災害,75%的資產下跌從另外壹個方面解讀也就是債務風險,壹旦資產價格下跌可能會導致資不抵債的現象。

掛牌量上漲說明大家都想著賣房,這裏不排除有置換需求,但總體來看,今年三個月以來各種降準降息mlf逆回購再貸款再貼息,印鈔放水這麽多,但道理來說加大通貨膨脹,未來房子應該是大漲才對,但大家依舊在大量拋售房產,只能側面說明大家未來預期不好了,畢竟房產在國人心裏壹直是最保值資產,沒有之壹了,如今連最後壹根稻草都想放棄了,如果那些還有哪些人鼓吹趕緊入場抄底樓市的人,不是蠢就是壞。

當然,中國的房地產周期是經濟周期之母,房地產周期不在萬不得已的情況,絕對不會出現問題,但是壹出問題的話,絕對是大問題,套用股市的壹句話,橫有多長,下跌就有多長,因為總是有周期的,有開始,有發展,有繁榮,有衰退,但是如果有人調控經濟周期,只能是暫時緩解風險,未來該來的風險還是會來的,具有對國內經濟基本面下行,房地產周期到頭,中美關系變差,香港自貿區最惠國待遇取消,去中國化聲音,外資外企撤退,消費內需不足,未來大通脹時期的到來,以及房貸車貸逾期數量創新高,掛牌量的上漲,疊加全世界疫情對經濟的沖擊,導致我對房地產周期的看空,覺得未來壹兩年房價會開啟下跌周期,暴跌也是有可能的,而當前絕大數的經濟學家和房地產投資者都還是覺得未來房價會上漲,盡管zf不會讓房價跌,但目前居於以上的基本點,我對房價持看空態度。

5.幾張圖看懂不同城市房價上漲的輪動效應

評:全國房價上漲首看深圳,第壹種是緊跟深圳模式(下圖紅色線是深圳,綠色線是其他城市)

上面三張圖是深圳,北京,廈門,上海,也是2019年房價全國排名前4名,這三個城市緊跟著深圳漲跌,這也就是不同城市房價漲價的輪到效應,深圳先漲📈,緊接著就北京,上海,廈門跟著漲,然後深圳開始跌的時候,這三個城市隨後跟著跌📉。

從上面三張走勢圖我們還可以發現,自從2015年那波房價上漲之後,到2017年開始跌,然後經過2018年房價平穩之後,差不多在2019年又開始穩中上漲,但這壹切漲跌都是走在深圳後面,也就是深圳先漲,接著其他壹線城市漲,廈門(這個城市的房價很多人看不懂,經濟體量不大,工資不高,但是房價很高,而且也很穩,主要也是廈門島內的土地供應量有限,另外廈門近兩年人口也是凈流入,2018年凈流入10萬,2019年凈流入17萬,而且廈門學區房很熱門也很搶手,這也是廈門房價壹直上漲的原因之壹),廣州例外,然後這些壹線城市漲完之後,就開始淪落到二線城市開始上漲

第二種是壹線城市漲完二線城市跟漲模式(廈門,廣州例外)

上面是深圳和廣州,南京,杭州的走勢圖,可以從圖像上看,沒有深圳,上海,北京,廈門這四個城市漲得快,漲得猛,但這三個城市漲幅稍微弱了點,屬於第二梯隊的,也是屬於2019年全國房價排名前10名的,從上圖也可以看出,廣州,杭州這兩個城市經歷了房價大漲之後這今年都是陰跌的狀態,南京走勢總體走得比較穩漲,說明杭州,廣州房價上漲的動力沒有南京強。

強二線城市上漲完,接著輪到弱二線城市上漲,第三種就是弱二線城市普漲

我也是簡單拿出寧波和福州出來做對比,這些二線城市以及接著345線城市基本就是這種模式,等前面的壹線,強二線漲完,就輪到二線城市,可以看到這些城市的漲幅就更加的弱了,沒有了壹線強二線那種暴漲暴跌模式,他們這種漲幅比較是相對來說比較沒有那麽猛和強。

第四種就是補漲模式,等到這些城市都漲完了,個別有炒作的城市會進行壹波補漲,最典型就是蘇州還有海南,蘇州是2019年開始補漲的,大漲之後地方政府就開始調控,三亞也是到18年開始補漲,因為找不到蘇州的數據,蘇州的走勢就跟海南模式很像。

6.同個城市板塊小區上漲輪動效應

評:從上面我們看出不同城市房價上漲是輪動的,同壹個城市房價上漲也是輪動的,首先上漲的是這個城市的核心區域核心地段房產,學區房,地鐵房(對於地鐵線路不是條線路的城市而論)城市中心的房產,接著才是這個城市未來規劃區域的房產,以及城市遠郊或是島外的房產,當然同個城市的小區漲跌也是不壹致,這也要涉及到小區的物業,周邊的交通便利情況,小區的新舊,樓梯房和電梯房區別,所以同城市同板塊的不同小區,漲跌也是有規律,先是同個板塊的小區優質房產,然後是較好的房產,所以即便是在同壹個城市,同個地段但是不同小區,漲幅也是不壹樣的,這也就涉及到挑選房產的專業維度了,想要挑選壹個比較優質的房產,不是單看某壹方面,而是綜合起來看的!

7.未來還適合投資買房嗎?

那麽如果未來經濟衰退或進入經濟蕭條時代,還適合投資房產嘛?我的答案是 暫時不適合投資房產了。

壹方面因為經濟衰退,導致錢不好賺,這個時候是吃飽過上正常生活就好,不會想著買房買車買奢侈品,會節衣縮食,我們知道物品漲價先是量在價先,只有數量起來價格才會起來,大家都不想買房,房東就會降價,越降價越沒有人買,就會導致有價無市或者無價無市。

另壹方面,由於經濟衰退,各種資產價格都會下跌,會出現現金為王的局面,當房產價值跌破妳的貸款額度時,銀行就會找妳補充現金(比如妳妳之前壹套房子買了1000萬,貸款700萬,當這套房子價值跌到只有600萬時候,銀行就會找妳補充現金,因為這個時候銀行貸款價值已經高於妳的本身房產價值),經濟衰退或蕭條時,資產價值會下降,但是我們的債務不會減少,這個時候就很強調現金為王的時代,這個時候妳有現金妳就可以抄底認為未來會成為優質的資產,每個經濟周期都有比較好的優質資產,投資講究回報率,房產回報率最高的時刻也就是經濟上升期和經濟繁榮期,經濟衰退期和經濟蕭條期就不適合投資房產(讓我想起了康波周期2007年,周金濤成功預測了次貸危機。2015年,他又成功預測了全球的資產價格動蕩等 周金濤在2016年曾預測,中國另壹個財富機會,將出現在2018年到2020年之間 詳情看周金濤 的康波周期論 https://zhuanlan.zhihu.com/p/33649222  。),他也是根據經濟周期預測出來的,但他沒預期出來居然出現壹件新冠病毒導致全球經濟動蕩,我也認為他在2016預測中國經濟周期到頭這個結論也是正確的,只是出現新冠加快刺破國內經濟泡沫的時刻,並指出另壹輪財富機會會出現在18年到20年之間,今天在我看來,19年20年都是財富保值的周期,我暫時想不出有什麽發財的機會,每個經濟周期都有相應的財富發展機會,只要我們的眼光能放長遠能在別人面前,我們就可以提前布局才能致富。

現在投資房產很專業的,如果不是很專業的話,建議不要投資房地產特別是345線城市 人口凈流出,沒有限購限售的城市 因為怕未來房子賣不出去 沒有人接盤

今年年初發生新冠疫情徹底改變了我對房產投資的邏輯,因為我本身是做二手房投資出身的,讓我從壹個看漲房地產的多軍變成壹個看跌房地產的空軍,當中我內心還是起了不少的掙紮,但是後來由於我搞清楚了未來的房地產投資邏輯,我堅持變成壹個看空房地產人,

未來對於投資房產的話,我是不建議的,因為未來房產流通性比較差,那就意味著變現難度加大,那麽如果要快速變現的話那只能低價出售,低價出售的話,炒房的利潤就會下降,而且風險比較大,所以未來不建議投資炒房,如果是剛需的話,那就不壹樣了,為了寶寶讀書該買只能買了,剛需只要考慮所需要的需求,然後找個合適的機會比如年底或是年中購房人少的季節買入即可。

如果想買到那些比較優質又可以升值的房產難度加大,未來房地產領域想賺錢要越來越專業化,因為妳需要考慮到大到國內的經濟趨勢的宏觀調控,中到清楚本城市的人口凈流入,土地供應量,以及金融的放水程度以及未來城市的發展方向和區域,小到樓市板塊的篩選,小區的篩選,物業的好壞,地段學區周邊配套的對比,以及小區戶型,買入單價和賣出時機等這些各方面的考量,所以對於想靠買房賺錢的人來說,難度是越來越大了。

想想最近中美關系以及中國和歐洲國家以及南海的局勢都是非常的不友好,未來想通過投資房產,炒房賺錢的朋友,還是另外找找其他的投資方向和渠道,未來房產可能真正的成為紙上富貴!

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