在悉尼買投資房, 是賺還是虧?

整理:順其自然
編輯:守望黎明

今天早晨,一位朋友給了我以前我們租過房子的那個房東的信息,說他買了六七套房子,可有錢了。恰巧頭幾天,我的另一朋友剛賣了自己的一套投資房,正在准備接着賣第二套。所以今天就聊聊這年在悉尼做投資房是虧還是賺的問題。

前些天我說過,有個朋友在微信的朋友圈兒里發出信息,說自己的外甥得了白血病,在水滴籌上籌款,后來我上他們家去為這個小男孩兒捐了點款表示了一下心意。剛剛賣了投資房的就是這個朋友。

他在2017年到2019年這兩年間先后買了兩套投資房,一套前兩天賣掉了。他買的價格是61萬,賣的時候是62萬,是兩房的unit,是在2019年買的。看着賬面兒上是賺了1萬,實際上他是虧了,至少虧了3萬塊錢,我和他一起算過這個賬。有人會說,不是多賣了一萬麼,不賺也不應該虧啊。我們知道在澳洲投資房主要是用來出租的,用收的租金沖抵各種費用。他當時就是這麼想的,所以買了房子之后就租了出去。但是你要知道,在悉尼房子除了貸款利息之外的,要交市政費的,還有物業管理費。市政費每個季度都要交三百左右。然后房東還要要出水費的,所以這三項費用中,他的房客的租金只能沖抵掉銀行的利息。水費、市政費、物業費這三個費用是抵不掉的。這些費用再加上點維修費,房子再每年有個兩三周到四五周的空置,一年下來虧5000左右,兩年就虧一萬澳幣。

而在澳洲買房子的時候是要交印花費的,在賣房子的時候還有百分之一到二左右要給賣房子的中介錢的,再加上點律師費,這就是三萬又出去了。總共是虧了四萬。所以他家2019年買的房子,兩年多以后賣出去,賬面上賺了一萬,實際上虧了三萬多。這個還算好呢。他買的另一個投資房才叫慘呢!

他買的另一套是海邊的海景房,公寓新房,2017年買的樓花、2019年交房,到現在也就兩年多。他買的時候128萬,光印花稅就交了將近六萬。大家知道現在悉尼的租金很低的,他的房子每周租出去只能收700澳元,租金高了根本租不出去。這麼低的租金,他每月要往里搭1500澳元才能還上銀行的利息。這就是一年虧18000,兩年就虧掉36000了。作為豪華公寓的海景新房,物業費還賊高,一個季度1500,一年6000,兩年就是12000,加上兩年的市政費2000多。所以到目前為止,一共已經往里搭了11萬澳元左右。他現在只盼着快點把這個房子賣出去早點脫手。

這兩年悉尼的house(相當國內獨門獨戶的別墅)房型漲的比較多,townhouse(相當於聯體別墅)只長了一點,而unit(相當於占地很小的密集型house),尤其是公寓的價格是往下降的。即便價格不降,他還按原來的價格128萬賣出去,那給中介至少也要1萬5。所以他的房子若按原價賣出去,兩年也是虧了12萬多,除非房價到漲140萬,他才不虧錢。而在悉尼也只有house有可能漲這麼多。

還有我兒子的一個同學,租的兩房unit,水電網絡煤氣全包,每周400澳元。我給她算了一下,她的房東只相當於每周賺租金260左右。因為在悉尼,水電煤氣網絡、市政費、物業費,每年下來至少要7000元,折算到每周就是一百三四左右,這都是房東出的。所以400元的租金,刨去140左右的各種繳費,房東只賺260元。那個房子買得早,應該不會虧,但若把錢存銀行吃定期利息,也差不了多少。

今天早晨給我發消息的那個朋友說,我們之前的房東買了六七套投資房,他也是聽別人說的,具體情況也不清楚,但他就認為那個房東肯定是賺了很多錢的。

因為我不是很清楚具體情況,只能在這里猜測一下。我的這位前房東買了六七套房,我知道他在國內有幾套拆遷房賣了,把錢拿到了澳洲。他買的第二套房是house,但是之后再購房的話,我估計根據現在悉尼的房價,House的房價隨隨便便就一百五六十萬,他不可能這五六套房買的都是house做投資,肯定有些是公寓或者是unit。而且他家的情況我也是很清楚的,這五六套房子他不可能是全款買的,只能是付首付辦貸款,或者是前兩三套房子升值了,然后再用這些房子做再抵押貸款,這種情況再去買后邊的第四套、第五套等等。在悉尼很多人是這樣操作的。而且他的房子出租情況怎麼樣,收到的租金能覆蓋了多少費用,以前每年往里搭了多少,這幾套房子都是哪年買的,這些我都不清楚,所以我的這位前房東投資的這幾套房是賺了還是虧了,真的說不清楚。

我再說一下我的鄰居,是個律師,我旁邊的房子是他其中一套投資房,在2012年45萬買的,是今年初73萬5賣掉的。他每年平均大概有三分之一的時間空置,這讓他每年租金損失一萬澳元左右,但他的租金還是能抵掉幾乎所有的費用,所以往里搭的只是房子空置時的租金損失,每年一萬左右,九年搭9萬。45萬買,73.5萬賣,賺了28萬5,刨去損失的租金9萬,還剩19萬5,再減去印花稅,賣房子時給中介的錢大概2萬多,這九年下來賺了17萬。 這沒算他賣房后交的資本利得稅,因為各家情況不同,這稅也不同,總之他投資房產是賺錢了。

所以若是五六年前在悉尼買房的,無論是house,unit,還是apartment投資,一般都是賺的,即使不賺也不會虧。但最近這三四年買的房,除了運氣好買到增值多的house,其他基本是虧的。但最主要一點,不要看紙面價格,要看你賣出去時的實際價格是多少。

現在由於疫情影響,全世界老百姓兜里都沒錢了,房價在明年肯定會下行,新病毒又一撥一撥地到來,沒辦法放開國境,到時若是經濟很差,房價暴跌,那投資房子的收益又會減少很多。忘了說一句,這投資的房子租出去總還算是好的呢,還有些人家的房子根本租不出去的!

发布:文武全才

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