透過房地產產業鏈看共匪苛捐雜稅(1)

作者:CPAJim

图片来源:希望之声

本文將結合房地產產業鏈上市公司會計報表、中國共產黨偽政府非法制定的稅法揭露中國共產黨通過將房地產經濟變為支柱產業,勾結國外金融行業敵對勢力,刺激房地產價格上漲,以便對中國人非法徵收苛捐雜稅,既有顯性稅和利用權力索取的隱形稅,並利用徵收的苛捐雜稅打擊中國人的納稅籌劃行為(廣義納稅籌劃包括要求民主、官員財產公開、言論自由、保護私有財產、自由兌換和使用外幣等)。

購房款內容
消費者購房成本(現款)
=契稅+增值稅等消費環節稅費+房地產開發商收入+住房維修基金等其他價款
=契稅+增值稅等消費環節稅費+(開發商:營業成本+稅金及附加+期間費用+營業外支出-營業外收入+所得稅費用+淨利潤)+住房維修基金等其他價款。
開發商營業成本
=土地取得成本+建材成本+其他成本
=(土地出讓金費用+土地取得環節契稅、耕地佔用稅等)+(建材供應商及施工等服務商:營業成本+稅金及附加+期間費用+營業外支出-營業外收入+所得稅費用+淨利潤)+其他成本。
營業成本和期間費用中均包括人工成本,人工成本
=含稅工資薪酬+企業負擔社會保險費+其他人工成本
=不含稅工資薪酬+個人負擔部分社會保險費+個人所得稅+企業負擔社會保險費+其他人工成本。
最終消費者購房成本的去向包括:
契稅、增值稅等消費環節稅費、土地出讓金費用、土地取得環節契稅、耕地佔用稅、住房維修基金等;
建材供應商及施工等服務商的營業成本、稅金及附加、期間費用、所得稅費用、淨利潤等;
開發商的稅金及附加、期間費用、所得稅費用、淨利潤等。
這裡只討論購房款所含稅費。

以保利地產為例

首先看保利發展控股集團股份有限公司2019年年度報告(以下簡稱保利地產年報)。[1]根據保利地產年報7頁,保利地產是一家專注於房地產開發及銷售的大型企業集團。第8頁提到其融資以銀行信貸為主,股權融資、直接債務融資、資產證券化等為輔,這句話充分反映了中共房地產泡沫經濟的核心手段就是資產證券化,銀行信貸、股權、直接債務屬於廣義資產證券化。
第11頁提到2019年簽約金額4618.48億元(通常合同里載明的簽約金額為不含購買方支付的契稅金額,但是包含增值稅。),簽約面積3123.12萬平方米,據此可以看出其平均簽約單價為1.48萬元/平方米(值得注意的是如果保利地產和中共政府官員關係戶簽約,單價通常會遠遠低於該價格,低於的部分由其他購房者承擔,這部分多負擔的買價叫隱形稅)。第13頁顯示海外片區毛利率7.63%,牆內的毛利率大部分為華南地區的39.45%,這個差異與中共強制拆遷、土地不能自由買賣、壓低中國老百姓工資、無人權這種隱形稅不無關係。保利地產的稅金及附加、所得稅費用、應交稅費所列示的稅費如下:

图片来源:巨潮资讯网

應交稅費反映保利地產2019年年底計算應繳納但尚未繳納的各種稅費,包括增值稅、所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、教育費附加、營業稅等,由於其餘額為-90.89億元,反映的是2019年年底預​​繳稅款90.89億元。

增值稅

應交稅費項目中的增值稅14.59億元,根據“應交稅費”科目下的“未交增值稅”“簡易計稅”“轉讓金融商品應交增值稅”“代扣代交增值稅”等科目貸方餘額填列,“應交稅費”科目下的“應交增值稅”“未交增值稅”“待抵扣進項稅額”“待認證進項稅額”“增值稅留抵稅額”等明細科目期末借方餘額應根據情況,在資產負債表中的“其他流動資產”或“其他非流動資產”項目列示;“應交稅費”科目下的“待轉銷項稅額”等科目期末貸方餘額應根據情況,在資產負債表中的“其他流動負債”或“其他非流動負債”項目列示。應交增值稅的計算公式為:當期過戶的房屋銷售、當年租金等收入所對應的由消費者買方承擔的增值稅額-保利地產購買商品、接受勞務、支付費用時所承擔的中共稅務機關准予扣除的增值稅進項稅額–年初未抵扣的增值稅額。
第49頁到第62頁顯示保利地產2019年還有開工時間在2016年4月30日以前的在建房地產、已完工房地產的老項目,保利地產是一般納稅人,不排除部分子公司是小規模納稅人,依據中共的房地產增值稅徵管辦法,[2]保利地產銷售自行開發的這種房地產老項目適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,不得扣除對應的土地價款,計稅公式為含稅銷售額÷(1+5%)×5%,預售時要按3%預繳增值稅,計算公式為預售款÷( 1+5%)×3%。其他新項目,則按按照一般計稅公式納稅,即(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)×11%-當期允許扣除的增值稅進項稅額。但是對於消費者來說購房發票上的增值稅額為按11%計算的增值稅額,預售時保利地產要按3%預繳增值稅,計算公式為預售款÷(1+11%)×3 %。
第109頁顯示保利地產2019年實現了建築、租賃、物業管理、展覽、酒店等其他收入113.06億元,實現房地產銷售收入2237.31億元。這部分已經確認收入的房地產的增值稅稅率、徵收率分別為11%、5%。自2019年4月1日起,銷售建築、不動產租賃服務,銷售房地產,轉讓土地使用權等,增值稅稅率為9%,有形動產租賃服務等增值稅稅率13%,2018年5月1日到2019年3月31日稅率分別為10%、16%,2016年5月1日到2018年4月30日稅率分別為11%、17%,從稅率調整可以看出2017年開始的爆料革命、川普稅減政策對牆內增值稅稅率的影響。物業管理、展覽、酒店分別按商務輔助服務、文化創意服務、餐飲住宿服務適用增值稅稅率6%。出租2016年4月30日前取得的不動產,可以用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。
對於小規模納稅人按3%和5%徵收率計算繳納增值稅。
如果年底房屋尚未交付,2019年及以前購房人預付房款時所含的增值稅會作為預繳增值稅反映在“其他流動資產”或“其他非流動資產”項目,在房屋交付購房人時,再轉入銷項稅額或簡易計稅科目。保利地產預繳增值稅在其他流動資產的列示如下圖:

图片来源:巨潮资讯网

不管增值稅是預繳,還是按徵收率計稅,還是正式申報納稅時,增值稅一般都不會在保利地產的利潤表反映,會一併列示在銷售商品、提供勞務所收到的現金流量2820.39億元里,但是不會單獨列示。消費者除非拿到了發票,一般不知道自己是否承擔了增值稅。有的商品即使開出的發票顯示是免增值稅,但是加工該商品所用原材料包含增值稅,例如農民用於生產免稅水果、水稻、玉米等農產品即食品的進口肥料、種子、運輸服務、油料等所含增值稅。這是中共非法徵收增值稅完美犯罪的一個具體體現。
預繳稅款
預售房地產,除了要預繳增值稅時,還要預繳城市維護建設稅、教育費附加、營業稅、企業所得稅、土地增值稅等,但是其他流動資產只有預繳增值稅、留抵的進項稅列示,而預繳的城市維護建設稅、教育費附加、營業稅、企業所得稅明細在應交稅費列示導致出現負數餘額,說明保利地產稅費列報不符合中共自己制定的《企業會計準則》。這種違規問題會調低資產負債率。
稅金及附加218.41億元,反映的是保利地產2019年度的營業收入中的老項目銷售收入計算的應納營業稅0.10億元、城市維護建設稅7.23億元、教育費附加5.44億元、土地增值稅193.52億元、其他12.11億元、尾差0.01億元,其他包括房產稅、城鎮土地使用稅等。
保利地產財務報表附註第40頁列示了增值稅、土地增值稅、契稅稅率,未披露房產稅稅率

图片来源:巨潮资讯网

土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和下圖的稅率計算納稅。

图片来源:中共税务局网站
图片来源:税屋

營業稅為2016年營業稅改增值稅之前徵收的稅種,房地產銷售的營業稅稅率為5%,不能抵扣增值稅進項稅額,建築業營業稅稅率3%。
所得稅
上圖所得稅費用列示的當期所得稅費用142.85億元,指的是保利地產按照2019年底有效的稅法規定針對其利潤總額505.31億元,經過一系列調增調減後,計算得出的應繳納給稅務部門的所得稅金額。遞延所得稅費用是對當期尚未計稅,但是以後年度會參與計稅的金額的影響估計數以及對以前年度遞延所得稅估計數的調整。保利地產財務報表附註第40頁列示了企業所得稅稅率,

值得注意的是上圖雖然顯示2019年年底時保利地產集團的香港子公司的稅率為16.5%,但是在2020年實施香港國安法、2021年篡改香港選舉法之後,會有很多企業逃離香港,稅基減少,港共政府為了還債、維持運轉以及對香港人的打壓態勢,很可能不得不提高香港所得稅稅率,或者調整扣除項目,或者把香港對納稅人的屬地管理改為對香港人的全球利潤徵稅,隨之而來的還會有保利地產在香港圈錢會比以前更加困難,香港會計師可能將更加難以相信保利地產的會計報表。
土地取得成本所含稅費
土地增值稅、企業所得稅、增值稅的扣除項目是按歷史成本計量的,包括取得土地使用權所支付的金額、土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出、支付給承包單位的建築安裝工程費等成本費用。耕地佔用稅以實際佔用的耕地面積為計稅依據,按照規定的適用稅額一次性徵收,應納稅額為納稅人實際佔用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額,稅額如下:

图片来源:中共税务局网站

契稅通常在房地產企業購置土地使用權時繳納,但是購房消費者在買房時還要按房屋價款繳納契稅,契稅的計稅依據為土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的成交價格,稅率3 %-5%。
(待續)

發布:閃電訓練






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