中共国房企融资今年即将步入偿债高峰期

作者:不言

近来,多家研究机构统计显示,新年中共国房企融资暴涨。其中中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元(约合291亿人民币)。

当下融资暴涨的主要原因是房企在努力自救,加大融资避免可能的政策风险(预计2021年房企偿债规模或破万亿大关)。面对房企偿债压力继续攀升的困境,尤其是中共推出融资新规的影响下,房企又必须主动降低负债率。在这样夹击的结果之下,中小型房企将率先感受到债市的紧张压力。

2020年上半年,受中共病毒疫情因素影响,中共综合运用多种货币政策工具开启了疯狂印钞模式。随即房企为了生存开始疯狂融资,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,“三道红线”监管新规流出,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模才有所下降。12月统计数据显示,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计983.48亿元,环比下降9.86%,其中,股权融资占比进一步加大。全年来看,据克而瑞研究中心监测数据不完全统计,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%。

具体来看,贝壳研究院的统计数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄,金融调控效果显现。其中,境外债券融资规模约4519亿元,同比减少18.3%,境外规模占比约37%,较2019年下降10个百分点,与2018年占比相近;境内债市表现出较强韧性,融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%。

正是这些债务的累积效应,以及中共全面对放弃开始打压,不论是“三条红线”还是其他政策,都如同紧箍咒一样在驱赶着房地产企业加大融资。

经过多年的融资扩张,近年来,房企迎来偿债高峰,业内预计,2021年偿债规模或破万亿大关,房企资金压力可想而知。贝壳研究院的统计数据也显示,2020年房企偿债规模约9154亿,同比增长28.7%;2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。同时中指研究院统计显示,2021年,房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元,其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。

去年8月20日中共住建部、央行召开重点房企座谈会,会后网传“三道红线”盛传,对房企的金融监管严厉程度拉升至新高度。12月31日,中共央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例,对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度,将监管升级延续至年末。这些动作已经表明了中共的立场,打压房地产开启计划经济已无异议。

而房地产将直接影响地方财政。据中共中指研究院发布的报告显示:2020年,全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元,同比增加16%。其中上海、杭州、广州、南京四城超过2000亿,北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破1000亿,福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿。

2019年,全国仅有15个城市一般预算收入超过1000亿元。一般预算收入,相当于狭义的财政收入,为税收收入与非税收入之和,非税收入主要包括行政收费、罚没收入等。也就是说大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入,成为地方主要的财政来源。由于分税制的存在,税收收入需要中央、省、市进行分成,而土地出让金则100%归地方所有。

2020年,土地收入最高的城市:首先是上海,位列全国首位,2700多亿的卖地收入,超过了吉林+甘肃+海南全年的主体税收收入之和;广州则跻身第二,广州卖地收入高达2500多亿,相比去年增长50%,创下历史新高。

不仅上海、广州,北京深圳卖地收入同样大幅增长,深圳相比去年更是翻倍。2020年,深圳卖地收入虽然刚破1000亿,这是2016年之后首次破千亿,创下近几年新高。

北京、上海这些地方财力充沛,都在疯狂提高土地收入,可见中共国经济实际情况有多么的差。最突出的是深圳作为计划单列市,主要与中央进行税收分成,可支配财力相对较多,而广州等地,省级、中央都要进行分成,不得不依赖土地财政维持支出。深圳2020年却加大土地供应,当年土地供应357公顷,超额完成计划的121%,为历年来新高。由此可见这个占据中共国制造业半壁江山的地区,实际情况有多残留。

除去这几个财政并没有完全依靠的城市之外。温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市从2019年土地财政依赖度就超过了100%

杭州这个代表中共国另一个制造业中心的省会城市,卖地收入曾连续多年位居全国首位,从2016年至今,杭州卖地收入累计超过1万亿。2020年,杭州卖地收入虽然有所下滑,但仍旧保持在2000亿的高位,这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。与之相比,杭州2019年的一般预算收入为1966亿元。以此衡量土地财政依赖度,杭州接近140%,位居全国最前列。

当今天房企疯狂举债的同时,背后隐藏着整个中共国的财政收入的困局。美国最近对中共企业尤其是金融的制裁的开始,必将打破中共整个金融的骗局。一旦这些债务,尤其是外债被大面积赎回之时,整个中共国将从房地产开始、到地方、再到中央全面爆发危机。

文章内容仅代表作者观点

+1
0 评论
Inline Feedbacks
View all comments