国内房产还适合投资嘛?未来房产真的会变成纸上富贵嘛?

作者:铅笔小元、文丞、文哒、七角星、艾文

本文主要是由战友之家宏观经济小组第五期节目“房崩地裂”整理而成 (直播链接:https://gtv.org//?videoid=5f2f3c91ca0edb7e3f235d26)

在节目中,我们主要讨论和分析1.近20年来3次房价大涨的原因 2.什么驱动房价不断上涨?3.从哪里方面看出中国房价有泡沫

由于节目时长关系,这次节目只谈上面三个话题,其余以下4个话题是我单独整理出来的,下期(8月30日)再讲,希望大家对中国房产应该有个比较深刻的认识:

4.为什么房价不能跌?

5.几张图看懂不同城市房价上涨的轮动效应

6..同个城市板块小区上涨轮动效应

7..未来还适合投资买房吗?

1.近20年来3次房价大涨的原因

评:第一次大涨 :2003年北京非典全面爆发,整个北京陷入极度的恐慌之中,北京全面戒严,对中国经济产生了严重的影响,GDP增速从之前的两位数断崖式下跌到6.7%。

出于保增长的考虑,在经济学家、媒体、地产商等多方的建议下,2003年8月的最后一天,新华社全文播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称为住建部18号文,18号文件将房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长、保持经济持续增长的重要渠道,房地产第一次被列为国民经济的重要支柱产业,18号文下发后,市场立刻给出了回应,刚刚冷静下来的房地产市场再次掉头向上,2004年,全国主要城市房价涨幅超过40%,在巨大的舆论压力之下,2005年和2006年,国家连续两年出台调控政策,希望能够抑制失控的房价,2005出台的国八条和2006年出台的国六条,虽然看起来来势汹汹,但调控的着力点主要集中在调整户型结构、增加中小户型、提高大户型税收上面,著名的90/70政策就是在那一波调控的产物,而对于房地产市场最敏感的金融政策和贷款利率上,并未涉及,这期间,楼市出了两个非常有名的大嘴,一个是牛刀,一个是谢国忠。他们也被称为楼市空军的“鼻祖”,每一次现身,这两位讲的都是中国房地产泡沫即将崩盘的言论,以及房价的暴涨引发的全民跟风炒房如何伤害实体经济,2007年,政府再次出台《关于加强商业地产信贷管理的通知》,这次调控,总算是涉及到房地产最核心的信贷问题,效果也是立竿见影的。政策一出,一直高烧不退的房价立刻高位跳水,房地产市场也急速转冷。

第二次大涨:2008年美国的雷曼兄弟突然冒了出来,由美国次贷危机引发的金融危机席卷全球,2008年房地产投资最严重的深圳,出现了中国房地产有史以来第一次因为楼盘降价而打砸售楼部的情况,万科在深圳的多个楼盘售楼部被围攻,正常经营一度陷入困境,不少项目只能选择避开老业主在夜间偷偷开盘,已购房者的打砸,未购房者的观望,加上08年全中国人的焦点都在那一场奥运盛会上,直接导致了房地产交易跌入谷底,市场成交几乎可以用冰冻来形容,中国房地产市场似乎走到了崩盘的边缘,中国经济也遭受巨大压力。

于是,有经济学家们喊出了救房地产就是救中国,2008年底,后来被口诛笔伐的四万亿救市政策相继出台,大搞基建投资,随后,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限可以打七折,首付款最低可以做到两成,北京甚至要求国有企业可以直接购买商品房来维持房地产行业的稳定,而不少政府工作人员也被指示应该为国接楼,在多重因素的共同作用下,到2009年年中,房地产市场快速回暖,房价全面上涨,半年时间上涨幅度超过30%。

市场舆论再次转向,为了安抚民心,2009年12月政府紧急出台了国四条,2010年的1月又出台了国十一条。这两次调控的重心,完全落到了怎么做经济适用房,怎么进一步做小户型,怎么让低收入人群买得起商品房上。而对银根信贷并未收紧,因此,所有的调控再一次全部沦为空调,2010年,全国房价继续上涨。当年的两个涨价领头羊一个是通州,一个是海南,通州的引爆点是首都副中心、海南市国际旅游岛,通州房屋均价直接翻了三倍,个别楼盘售价看齐东城西城。而海南三亚的房价更为夸张,三亚部分楼盘,一周之内,就实现了翻倍的暴涨。

其中的代表性楼盘就是2010年1月11日开盘的高端楼盘三亚凤凰岛,700套房源,一天之内全部售罄,整个三亚的房价,也从五六千元,火箭般串升至两万多元。

在北京和三亚的带动下,全国人民都加入了购房大军行列,通宵排队,摇号买房第一次在全国大范围出现。

面对第一次出现的的全民炒房现象,2010年4月和9月,政府相继出台了国十条和新国五条,全面提高首付比例,大幅度提升二套及以上贷款利率,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策等等。

北京也在这个时候首次出台了限购政策,中间虽然多次调整,但再也没有放开过。

或许是多次调控,楼市产生了耐药性,面对前所未有的调控,房价并未出现大跌,只是成交量有所下滑,楼市进入横盘期。

第三次大涨:也是离我们最近的一次大涨是2015年货币棚改化,2015年,国务院出台“37号文”,首次提出积极推进棚改货币化安置, 棚户区改造不再局限于实物安置,要求棚户区改造实行货币补偿和实物安置相结合,由被征收人自愿选择,相对于“政府建房,居民住”的传统安置模式而言,棚改货币化安置就是棚户区居民自己选商品房,政府“买单”,房价超出协议部分由居民自补。

住房保障局负责人表示“通过货币化安置,可满足棚改居民多样化安置需求,减轻政府安置住房和配套基础设施建设压力,扩大货币化安置比例,可实现棚户区改造与房地产市场联动,政府购买房源比例将依据当地房地产库存来确定,有利于调整结构,促进房地产市场平稳健康发展。”

2.什么驱动房价不断上涨?

我们搞清楚房价知道了房价上涨最本质的原因就是新增中长期贷款的增加,说人话意思就是买房的人多了,新增的贷款也就变多了,因为国内买房大部份都是需要贷款的,可以从贷款的增量变化来看房价变化,而房贷就是中长期贷款,从下图可以看出中长期2015年开始就开始增加,也就是买房的人变多了,当买房的人变多了,房贷增量就会带来房价的上涨,也就是我们常说的量在价先,也就是成交量先上来,房价也就慢慢跟着上来了,本质是因为房子供不应求导致房价上涨,但其实不是真正的供不应求,中国房子都够住,只是房价都被调控着(短期看政策,中期看土地,长期看人口),因为房价被调控,所以推高了房价,另一方面银行抵押物也比较认可房产价值,属于优质资产,加上人们心理预期房价会一直涨,就会有不断的人买房,资金在房子里面空转,所以也推高了房价,这两方面就是我认为房价会上涨的核心原因

3.国内房价为什么有泡沫

从房价收入比来看(总房价/家庭年收入),国际公认 4 ~ 6 的正常范围,中国一线城市平均值为 18. 1,远超过发达国家主要城市 9. 4 的水平,房价收入比数值越高,说明房价泡沫越大,需要努力买房的时间就越长。

在市场存在通货膨胀预期的条件下,大量民间资金需要找到保值增值、回报率高的投资出路。由于过去 10 多年房地产投资回报率高,受市场上房价上涨预期的引导和驱使,社会资金一直把房地产市场投资当作最优的投资选择,金融机构也倾向于将信贷资金投入房地产市场。

社会资金特别是信贷资金过多流入房地产市场。中共房地产投资尤其是住房投资快速增长,主要是社会资金特别是信贷资金大量流入房地产市场,推动了房地产市场的需求扩张和泡沫积聚,形成了巨大的潜在金融风险。

从居民杠杆率来看(指的是一国和地区居民部门的债务与 GDP 之比),国际货币基金组织在 2017 年 10 月发布的《全球金融稳定报告》中指出:当住户部门杠杆率低于 10%时,该国的债务增加将有利于经济增长;当住户部门杠杆率高于 30%时,该国中期经济增长将会受到影响;而当住户部门杠杆率超过 65%时,将会影响到金融稳定。

全国居民购房杠杆率研究  2007–2008年,我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平,2008 年末为 17.9%。2009 年初至 2010 年二季度,国际金融危机发生后,随着“四万亿”刺激政策的推出,房地产市场快速回暖,住户部门杠杆率快速上升,此后至 2012 年底,上升趋势减缓。2013 年一季度,住户部门杠杆率达到 31%,首次突破 30%,此后连续快速上升至今。2018 年底,我国住户部门杠杆率为 53.2%,相比 2008 年底增长了 35.3 个百分点。2019 年二季度,我国住户部门杠杆率继续上升至 55.3%。

房贷杠杆率33%。当日本处于房地产泡沫的膨胀时期,房地产业所占用的贷款在所有的银行贷款当中比重也只达30%。

从房屋空置率来看,国际公认的房屋空置率的警戒线是10%,而中国是22%,空置率就是房子买了没人住,空置率数值越大,说明投资属性越大,也可以说明房子供给越多

从房地产业增加值来看,2019年房地产业增加值占 GDP 比重达到 6.9% 。2019:69631亿/990865.1亿

房地产业的发展规模超越了经济发展的阶段。一些国家的历史经验表明,当人均 GDP 处于8000 美元以下的发展阶段,房地产业增加值占 GDP 的比重均明显低于6% ,而我国 2016 年的人均 GDP 或 GNI 按汇率计算不足 8000 美元,房地产业占 GDP 比重达到 6. 5% 。

2016 年我国房地产业及相关行业对GDP 增长的贡献达到 35% ,超过了香港在亚洲金融危机时期 20% 的最高贡献值。这说明我国房地产业及相关产业在房地产市场过热的拉动下出现了过度的规模扩张,同时也使国民经济发展对房地产形成了超越阶段特点的过度依赖。

4.为什么房价不能跌?

据凤凰财经报道 :购买2万元/平方 房子,固定成本3225  房企7198  政府所得13162元占 65%,因为房价收入65%都被政府收走了,这就是为什么房价不能跌的原因。

另外一方面,中国30大中城市财政土地依赖度有达到50%~179%,说明当前土地财政也是地方政府的财政收入大头,只有房价涨,土地财政收入才会越来越多,所以政府得控制好房价,这也是为什么政府不能让房价大跌的原因

说人话的意思是土地依赖度越高的的话,这个地方的房价就越不能跌,因为这个地方的政府收入大部分的钱都是来自土地拍卖(地方财政一般预算收入是衡量一个地方政府可支配财力的重要指标。),而这些地方的房价要越来越高,房企才愿意把土价拍高,而对于上面土地依赖度超过100%的城市甚至超过60%的城市我都觉得这些地方的政府收入都太单一了,而一旦土拍遇冷的话,政府的收入就成为一个头疼的话题了,这也就是为什么政府不能让房价跌的原因。

在看看中国城镇居民家庭资产结构图

再一方面,中国家庭资产以实物资产为主占到79.6%,房产类资产占比72%,其中住房类占比近六成,住房拥有率达到96.0%,这张图说人话意思就是中国人的财富70%多都在房产里面,75%家庭财富都被锁在房子里面,也是家庭的75%资产都在房子里面,如果这75%的资产下跌,就会引起次生灾害,75%的资产下跌从另外一个方面解读也就是债务风险,一旦资产价格下跌可能会导致资不抵债的现象。

挂牌量上涨说明大家都想着卖房,这里不排除有置换需求,但总体来看,今年三个月以来各种降准降息mlf逆回购再贷款再贴息,印钞放水这么多,但道理来说加大通货膨胀,未来房子应该是大涨才对,但大家依旧在大量抛售房产,只能侧面说明大家未来预期不好了,毕竟房产在国人心里一直是最保值资产,没有之一了,如今连最后一根稻草都想放弃了,如果那些还有哪些人鼓吹赶紧入场抄底楼市的人,不是蠢就是坏。

当然,中国的房地产周期是经济周期之母,房地产周期不在万不得已的情况,绝对不会出现问题,但是一出问题的话,绝对是大问题,套用股市的一句话,横有多长,下跌就有多长,因为总是有周期的,有开始,有发展,有繁荣,有衰退,但是如果有人调控经济周期,只能是暂时缓解风险,未来该来的风险还是会来的,具有对国内经济基本面下行,房地产周期到头,中美关系变差,香港自贸区最惠国待遇取消,去中国化声音,外资外企撤退,消费内需不足,未来大通胀时期的到来,以及房贷车贷逾期数量创新高,挂牌量的上涨,叠加全世界疫情对经济的冲击,导致我对房地产周期的看空,觉得未来一两年房价会开启下跌周期,暴跌也是有可能的,而当前绝大数的经济学家和房地产投资者都还是觉得未来房价会上涨,尽管zf不会让房价跌,但目前居于以上的基本点,我对房价持看空态度。

5.几张图看懂不同城市房价上涨的轮动效应

评:全国房价上涨首看深圳,第一种是紧跟深圳模式(下图红色线是深圳,绿色线是其他城市)

上面三张图是深圳,北京,厦门,上海,也是2019年房价全国排名前4名,这三个城市紧跟着深圳涨跌,这也就是不同城市房价涨价的轮到效应,深圳先涨📈,紧接着就北京,上海,厦门跟着涨,然后深圳开始跌的时候,这三个城市随后跟着跌📉。

从上面三张走势图我们还可以发现,自从2015年那波房价上涨之后,到2017年开始跌,然后经过2018年房价平稳之后,差不多在2019年又开始稳中上涨,但这一切涨跌都是走在深圳后面,也就是深圳先涨,接着其他一线城市涨,厦门(这个城市的房价很多人看不懂,经济体量不大,工资不高,但是房价很高,而且也很稳,主要也是厦门岛内的土地供应量有限,另外厦门近两年人口也是净流入,2018年净流入10万,2019年净流入17万,而且厦门学区房很热门也很抢手,这也是厦门房价一直上涨的原因之一),广州例外,然后这些一线城市涨完之后,就开始沦落到二线城市开始上涨

第二种是一线城市涨完二线城市跟涨模式(厦门,广州例外)

上面是深圳和广州,南京,杭州的走势图,可以从图像上看,没有深圳,上海,北京,厦门这四个城市涨得快,涨得猛,但这三个城市涨幅稍微弱了点,属于第二梯队的,也是属于2019年全国房价排名前10名的,从上图也可以看出,广州,杭州这两个城市经历了房价大涨之后这今年都是阴跌的状态,南京走势总体走得比较稳涨,说明杭州,广州房价上涨的动力没有南京强。

强二线城市上涨完,接着轮到弱二线城市上涨,第三种就是弱二线城市普涨

我也是简单拿出宁波和福州出来做对比,这些二线城市以及接着345线城市基本就是这种模式,等前面的一线,强二线涨完,就轮到二线城市,可以看到这些城市的涨幅就更加的弱了,没有了一线强二线那种暴涨暴跌模式,他们这种涨幅比较是相对来说比较没有那么猛和强。

第四种就是补涨模式,等到这些城市都涨完了,个别有炒作的城市会进行一波补涨,最典型就是苏州还有海南,苏州是2019年开始补涨的,大涨之后地方政府就开始调控,三亚也是到18年开始补涨,因为找不到苏州的数据,苏州的走势就跟海南模式很像。

6.同个城市板块小区上涨轮动效应

评:从上面我们看出不同城市房价上涨是轮动的,同一个城市房价上涨也是轮动的,首先上涨的是这个城市的核心区域核心地段房产,学区房,地铁房(对于地铁线路不是条线路的城市而论)城市中心的房产,接着才是这个城市未来规划区域的房产,以及城市远郊或是岛外的房产,当然同个城市的小区涨跌也是不一致,这也要涉及到小区的物业,周边的交通便利情况,小区的新旧,楼梯房和电梯房区别,所以同城市同板块的不同小区,涨跌也是有规律,先是同个板块的小区优质房产,然后是较好的房产,所以即便是在同一个城市,同个地段但是不同小区,涨幅也是不一样的,这也就涉及到挑选房产的专业维度了,想要挑选一个比较优质的房产,不是单看某一方面,而是综合起来看的!

7.未来还适合投资买房吗?

那么如果未来经济衰退或进入经济萧条时代,还适合投资房产嘛?我的答案是 暂时不适合投资房产了。

一方面因为经济衰退,导致钱不好赚,这个时候是吃饱过上正常生活就好,不会想着买房买车买奢侈品,会节衣缩食,我们知道物品涨价先是量在价先,只有数量起来价格才会起来,大家都不想买房,房东就会降价,越降价越没有人买,就会导致有价无市或者无价无市。

另一方面,由于经济衰退,各种资产价格都会下跌,会出现现金为王的局面,当房产价值跌破你的贷款额度时,银行就会找你补充现金(比如你你之前一套房子买了1000万,贷款700万,当这套房子价值跌到只有600万时候,银行就会找你补充现金,因为这个时候银行贷款价值已经高于你的本身房产价值),经济衰退或萧条时,资产价值会下降,但是我们的债务不会减少,这个时候就很强调现金为王的时代,这个时候你有现金你就可以抄底认为未来会成为优质的资产,每个经济周期都有比较好的优质资产,投资讲究回报率,房产回报率最高的时刻也就是经济上升期和经济繁荣期,经济衰退期和经济萧条期就不适合投资房产(让我想起了康波周期2007年,周金涛成功预测了次贷危机。2015年,他又成功预测了全球的资产价格动荡等 周金涛在2016年曾预测,中国另一个财富机会,将出现在2018年到2020年之间 详情看周金涛 的康波周期论 https://zhuanlan.zhihu.com/p/33649222  。),他也是根据经济周期预测出来的,但他没预期出来居然出现一件新冠病毒导致全球经济动荡,我也认为他在2016预测中国经济周期到头这个结论也是正确的,只是出现新冠加快刺破国内经济泡沫的时刻,并指出另一轮财富机会会出现在18年到20年之间,今天在我看来,19年20年都是财富保值的周期,我暂时想不出有什么发财的机会,每个经济周期都有相应的财富发展机会,只要我们的眼光能放长远能在别人面前,我们就可以提前布局才能致富。

现在投资房产很专业的,如果不是很专业的话,建议不要投资房地产特别是345线城市 人口净流出,没有限购限售的城市 因为怕未来房子卖不出去 没有人接盘

今年年初发生新冠疫情彻底改变了我对房产投资的逻辑,因为我本身是做二手房投资出身的,让我从一个看涨房地产的多军变成一个看跌房地产的空军,当中我内心还是起了不少的挣扎,但是后来由于我搞清楚了未来的房地产投资逻辑,我坚持变成一个看空房地产人,

未来对于投资房产的话,我是不建议的,因为未来房产流通性比较差,那就意味着变现难度加大,那么如果要快速变现的话那只能低价出售,低价出售的话,炒房的利润就会下降,而且风险比较大,所以未来不建议投资炒房,如果是刚需的话,那就不一样了,为了宝宝读书该买只能买了,刚需只要考虑所需要的需求,然后找个合适的机会比如年底或是年中购房人少的季节买入即可。

如果想买到那些比较优质又可以升值的房产难度加大,未来房地产领域想赚钱要越来越专业化,因为你需要考虑到大到国内的经济趋势的宏观调控,中到清楚本城市的人口净流入,土地供应量,以及金融的放水程度以及未来城市的发展方向和区域,小到楼市板块的筛选,小区的筛选,物业的好坏,地段学区周边配套的对比,以及小区户型,买入单价和卖出时机等这些各方面的考量,所以对于想靠买房赚钱的人来说,难度是越来越大了。

想想最近中美关系以及中国和欧洲国家以及南海的局势都是非常的不友好,未来想通过投资房产,炒房赚钱的朋友,还是另外找找其他的投资方向和渠道,未来房产可能真正的成为纸上富贵!

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joop12345
6 月 之前

谢谢

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bigcat
6 月 之前

房地产将在中共倒台前崩塌

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