债务正在压垮中共房地产行业,它的崩溃已无可避免。

作者:文茗

据中共人民法院公告网显示,截至2020年6月,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。

房地产企业倒闭潮随之伴随的就是愈演愈烈房企抛售潮,目前来看2020年的房地产企业将会有1.46万亿债务到期,仅仅7月到期债务就高达1490亿。面对如此凶猛的债务到期,而共产党给予开发商融资渠道收紧,开发商为了生存要么降价抛盘,要么压缩项目砍人裁员,要么去海外融资,这些都无法偿付债务就只剩倒闭这一条路可走。

从今年3月中旬到6月中旬期间,全网检测到的新房发布讯息是11,859条,而2019年同期仅为7,666,同比增长率高达54.7%。5月份全国Top100房企的全口径销售额达到了10915.4亿元,较去年同期提升了13.7%。由此可见开发商的抛售已是不争的事实,债务已压得这些企业喘不过气。

与此同时6月以来,中国房企海外融资的消息,也在频频传出:6月1日,闽系开发商明发集团发布公告,用史无前例的22%利率发行1.76亿美元债券;6月5日,闽系开发商正荣地产宣布发行2亿美元,3年期8.3%年利率的美元债券;6月6日,新城发展宣布发行2年期4亿美元的债券,票息率6.45%;6月7日,建业地产发行了2年期4亿美元的债券,票息率7.65%;6月11日,江西头部开发商新力控股分别发行了2.1亿美元,票息利率为10.5%的2年期美元债;6月17日,华夏幸福的开曼全资子公司发行了3亿美元,票面利率6.92%的2年期美元债。

2018年,中共国房地产企业海外融资规模已经达到了496亿美元,而2019年,中共国房地产海外融资的金额已经达到了752亿美元,一年时间的增幅就高达52%。截至2020年3月20日,中资美元债存量1927支,规模合计8918亿美元,其中房地产债务排名第一,高达24.8%。2021年中共国房企待偿的美元债规模比今年还高,这些房企都是在借新债还旧债的死循环中“苟延残喘”。

最可怕的是前4个月,美元债市场针对中资企业的负面评级调整96次,正面调整仅有4次。泰禾、泛海控股、红星美凯龙、雅居乐、阳光100、亿达中国和禹洲地产等众多房企都在今年上半年经历了评级下调,融资之路将会更加艰难。

数据显示,截至2020年3月底,中资地产美元债存量余额2178.41亿美元,拥有存续美元债的房企90余家。从到期规模看,今年房企到期偿付压力尚可,4~12月中资地产美元债到期额合计205.19亿美元。到期规模较大的房企有中国恒大、绿地控股、佳兆业、绿城中国、融创中国、中国海外发展、雅居乐、华夏幸福、阳光城、弘阳集团等,分别达17.65亿美元、14.3亿美元、11.2亿美元、11亿美元、10.71亿美元、10亿美元、9亿美元、7.7亿美元、6.4亿美元、6.3亿美元。

其中一些此前流动性较紧张的房企也将在今年面临美元债到期兑付,包括阳光100、佳源国际控股、泰禾集团,到期规模分别为4亿美元、2.25亿美元、2.11亿美元。其中,中国恒大、禹洲地产、华夏幸福、阳光城、首创置业等把握住年初窗口期,在扣除到期美元债金额后,仍实现一定规模的净融资;而新城控股、建业地产、中海、正荣地产、旭辉集团等房企今年美元债发行额与到期额基本相当,实现美元债到期滚动,但部分票面利率较高。

房地产企业债务就是驱赶这些企业抛售房源的最根本的原动力,这也是套在他们脖子上的绞绳。出口锐减、收入的减少,必将导致房屋销售额的锐减,而未来人民币汇率的暴跌必会成倍放大房企美元债的还债压力。这就是中共国房地产的现状,只是在等死而已。

(文章内容仅代表作者观点)

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