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中共國正準備推出價值 7700 億美元房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs),以開發國家龐大的投資市場,為地方政府的公路和其他基礎設施項目融資。

REITs 最早是 60 年代起源於美國,根植於美國嚴格法律體系下的一種不動產投資項目。最早翻譯過來的名稱是“房地產投資信託基金”,但由於在美國所涵蓋的範圍不僅僅是房地產,還包括公路建設等,所以業內人士更喜歡稱之為“不動產投資信託基金”。

假如一棟房產想要從租金中獲得收益,基本上需要自己現金或貸款購買商業地產,在一段時間後獲得租金回報。對於特別好的房產項目,例如海南度假村酒店項目,個人財力無法企及,就需要有一個可信的被法律監管的代理人向多人募集足夠資金,大家一起購買好的房產項目,然後對增額的收益進行分紅。因此,即便個人只有 500 美金也能投資 REITs,成為事實上的“房東”。

美國版的 REITs 有兩大主要特點:強制分紅和稅收優惠。美國要求房產租金收益的 90%必須分配給投資者,同時對投資者減免稅收。這裡強調“租金收益”,就是因為中共版的 REITs 不是投資商業地產,而是限定在只能投資基礎建設項目。也就是,中共版 REITs 是要把地方政府的基礎建設項目,如高速公路、城市地鐵、污水處理等需要資金的項目交與基金公司打包為投資項目,向全社會公開募集資金。

2020 年 4 月,證監會與發展改革委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,國內 REITs 在經過十年的呼喚終於開始啟動。經過長時間準備,2021 年 1 月 29 日中共版 REITs 配套規則公佈,開放首批試點項目的申報。

之所以在 2020 年 4 月這個時間點啟動 REITs 項目是因為地方政府和國企的債務問題非常嚴重,地方財政赤字難以抹平。這個窟窿像滾雪球一樣越來越大,導致地方政府明面上從銀行正規貸款債務,加上更為恐怖的地方政府通過融資平台向百姓借貸的隱性債務,累積到到了天文數字。這麼大的地方債讓中央財政也不敢為地方政府兜底了,必須“創新性”地想出一種為地方政府維持生計、繼續融資的辦法。

地方政府債務是地方經濟一個非常嚴重的問題,是中共經濟最大的雷爆點,許多地方政府在 2021 年都會進入事實上的破產。因此 2020 年 12 月 09 日,中共財政部製定了《地方政府債券發行管理辦法》, 其實就是財政部放權地方政府發債。此前,地方債都是由財政部幫地方政府發債,借到錢後將錢再給地方政府。至少以前的地方債規模在中央財政和全國人大兩級監督下,不至於達到地方政府資不抵債的規模。現在相當於中央放權給地方,自己能藉到錢是地方政府自己的本事,你們的爛攤子中央不想再兜底了。

即便如此,地方政府的財政赤字還是屢創新高,最近河南省永城煤電控股集團和遼寧省華晨汽車集團等大型地方公司的債務違約事件也驚動了中央高層,在投資者群體中造成了震動。

地方政府一方面債務纏身,一方面為了政績又必須提振地方經濟。傳統上有這樣集中振興地方經濟的方法:

  1. 外貿。出口產品,賺取外匯。但當前中美貿易戰逐漸升溫,加之外貿出口受到疫情和人民幣升值影響,處於萎靡不振的狀態。
  2. 實體製造業。受到用工成本提高、從銀行貸款越來越難、全球疫情的影響,加上實體製造業這幾年又被房地產抽血,很多做實體製造業的老闆寧願拿著現金購買北上廣的房產,也不願意做辛苦且利潤微博的實體製造業,導致疫情以來很多工廠倒閉。
  3. 房地產。中共國房地產泡沫已非常嚴重,當權者將超發的天量貨幣放入了房地產。既不能讓它崩盤,也不能讓其降價,提出“房住不炒”的口號。房地產公司尚且紛紛破產,很多家庭的資產負債率已經很高,而個人再背上高額債務購置投資性房產,幾乎等同於自殺,因此房地產幾乎沒有任何投資價值。
  4. 基礎設施建設。這是地方政府口中原來的一塊“肥肉”,是財政資金和政績的一塊基石。既然以上三條路都難以短期出效果,而地方政府又面臨天量負債,那麼現在就把地方債務打包為光鮮靚麗的金融產品,借美國版的REITs 之威名,行中共國拉民眾做“替死鬼”之實。

在中共國即使是像兩桶油這樣的大型國有壟斷企業,在國際原油降價、國內成品油提價的情況下,每年都能虧得讓民眾目瞪口呆、驚嘆不已。又例如,運營北京和上海之間高速鐵路的公司,2020 年的利潤因疫情暴跌了 70%。這兩個例子基本預測了,吹噓為百姓利益著想的中共版 REITs 的結局。

例如,中共國證監會剛指定的五個測試 REITs 計劃的項目其中有,北京的一個的超大型垃圾焚燒場,廣東省的一條高速公路和深圳的一個污水處理廠。且不說上述三個項目是否能夠盈利,從投資規模上看每個項目都需要大量資金,從投資回報週期看至少都需要3 到5 年才能完成基礎性建設,從投資回報率看三個項目都屬於“基礎設施”項目,不可能像商品房投資那樣,既有穩定的收益、又有較高的回報率。

從中共國政治因素考慮,中共版 REITs 也滿地是坑。例如,中共國政府是一言堂,若地方政府與基金公司相互勾結,悄悄把打包的基建項目的估值向上虛標,普通民眾也無法察覺。如此一來,地方政府就能在一個虛假估值的項目中騙取更多民眾資金。或許,真正參與投資的民眾最終會發現,每年最終財報顯示就像國家兩桶油一樣,年年虧損,投資者幾乎沒有資格分得每年的紅利。

其實,也可以反過來思考這個問題。若政府真為百姓的錢包著想,為什麼不在10年前就推出公募性的 REITs?據悉,中共國早就已經有了 REITs,但只對特別機構和人士開放,屬於私募型投資,那麼是哪些機構和人士如此之幸運呢?

總之,凡是中共國大力宣傳和吹噓的金融產品,個人投資者都要保持一定警惕性,因為政府始終在與民爭利。最終被騙得傾家蕩產之時,政府就是始作俑者,不明真相的民眾若請求政府做主,結局只能被“維穩”,因為他們才是背後那隻操控一切的黑手。

參考鏈接:

[1] China seeks to lure investors into REITs to finance infrastructure – NIKKEI – 2021/04/23

[2] 地方政府放权发债,中共债务危机拟暴雷 – GNews – 2020/12/24